De woningmarkt is globaal opgedeeld in:
- koopwoningen
- vaak afhankelijk van projectontwikkelaars die een aantal woningen bouwen. O.a. door amper voorzien van vergunningen loopt de nieuwbouw van woningen toch terug?
- huurwoningen.
- Een belangrijk deel van de huurwoningen zijn sociale huurwoningen. Woningcorporaties spelen hier een voorname rol. De laatste jaren was de bouwkracht voor nieuwe sociale huurwoningen bijna weg door grote bezuinigingen op de corporaties.
- Naast ‘goedkopere’ huurwoningen zijn er ook die in een duurder segment vallen.
- bijzondere woonoplossingen en wonen in niet woningen (omgebouwde kantoren, anti kraak etc.)
In 2023 is het aantal beschikbare ‘vrije’ woningen kleiner dan het aantal woningzoekers. Derhalve is sprake van een woningtekort. Blijft dit zo?
Volgens het ministerie t.a.v. vraag en aanbod. Bron: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/berekening-woningbouwopgave
Het ministerie heeft de vraag naar woningen als volgt ingeschat:
Het ministerie houdt rekening met het volgende woning aanbod:
Aangezien er minder woningen zijn dan de woningvraag is, is sprake van een woningtekort in Nederland.
Vraag minus aanbod geeft een netto tekort van 315.000 woningen.
We moeten niet alleen kijken naar de situatie in 2022, maar ook naar de prognose voor latere jaren. Er zijn een aantal redenen waarom het tekort toeneemt. Eén van die redenen is dat de bevolking toeneemt. Ook wordt het aantal huishoudens groter.
Het ministerie heeft een prognose gemaakt van de woningvoorraad-toename en afname in de komende jaren. Dit leidt tot de volgende prognose van de woningvoorraad over 15 jaar (jaar 2022 + 15 = jaar 2037). Er wordt verwacht dat er 1,213 mio woningen bijkomen en 0,814 mio woningen vervallen. Waardoor er afgerond ip.v. 8 mio woningen 15 jaar later afgerond 9 mio woningen kunnen zijn in Nederland.
Men verwacht een blijvend tekort aan woningen in Nederland:
Toelichting vanuit Ministerie: “De verwachting is dat de spanning op de woningmarkt eerst nog verder oploopt. Er zijn in 2019 en 2020 namelijk minder bouwvergunningen afgegeven dan wenselijk. Ook duurt het een aantal jaar voordat nieuw geplande woningen daadwerkelijk opgeleverd en bewoond kunnen worden. Het statistisch woningtekort zal daarom eerst nog oplopen tot 2024 om vervolgens in gestaag tempo af te nemen. Het statistisch woningtekort is een indicator voor de spanning op de woningmarkt. Bij een tekort van 0% is bij wijze van spreken voor elke woningzoekende direct een woning beschikbaar. Teveel aanbod van huizen en een situatie van een woningoverschot, kan voor negatieve effecten zorgen zoals leegstand en risico op achterstallig onderhoud en verpaupering. Te weinig aanbod leidt tot meer woningdelers, langere wachttijden sociale huur, oververhitting en een opdrijvend prijseffect.”
Kanttekeningen
Bij deze prognose zijn een aantal kanttekeningen te plaatsen:
- Uitgegaan wordt van een steeds lagere groei van het aantal huishoudens. Kijkend naar de aantallen is eerder sprake van een toename van de bevolking (o.a. door immigratie / arbeidsmigranten) en het wordt het gemiddelde huishouden kleiner. Hierdoor zal de woningvraag eerder toenemen dan afnemen.
- Lange termijn effecten als steeds hogere (zee)waterstanden en de noodzaak steeds meer in het (hogere) Oosten te wonen en minder in het (lagere) Westen, zal het aantal woningen in het Westen beperken en de druk op de woningen in het Oosten versterken.
- Het is onduidelijk waarom in de prognose van de woningvoorraad, na een toename tot 2028, de woningvoorraad gestaag terug loopt.
- Er is eerder aangegeven dat van groei van het aantal woningen de komende jaren niet veel terecht komt. Door allerlei oorzaken als de stikstofproblematiek, uitstel van vergunningen, tekort aan bouwers, (veel te lange en waarschijnlijk qua duur steeds langer wordende) procedures voor bouwvergunningen etc. Desondanks neemt in de prognose van het ministerie de woningvoorraad in de grafiek in de komende jaren toe. Dit is niet geloofwaardig qua prognose maar meer een ‘wens’.
- Er wordt nergens vermeld welke maatregelen genomen zouden moeten worden genomen om de prognose van een groeiende woningvoorraad waarschijnlijk te laten zijn.
Kortom: een onvolmaakte prognose. De woningvoorraad is niet under control